[완료] 2021 타경 19646, 인천광역시 남동구 간석동

 

1. 세입자 유무

세입자 있음 (대항력 없음)

 

2. 권리분석

2017-11-01 근저당 (서서울농업협동조합)

2017-11-17 전입신고 (대항력발생: 2018-11-18 0시)

2017-11-20 확정일자

 

3. 세입자 배당여부

세입자의 대항력 성립일시는 말소기준인 근저당보다 느리므로 대항력이 없는 것으로 보임.

하지만 소액임차인으로 최우선변제를 받음. 2017년 소액배당 기준이 8000 이하 2700이므로, 세입자는 보증금 1800 전액을 최우선으로 배당받음. 낙찰자가 인수할 금액 없음.

 

4. 선순위 임차인 주의할 것

해당사항 없음

 

5. 입지 및 물건분석

• 간석오거리역(인천 1호선) 도보 14분
• 약산초, 간석여중, 신명여고 도보 10분 
• 간석 LH아파트 등 주변에 아파트 단지 있음
• 만월산 근처에 위치함. 공원촌 공원, 아지랑이어린이 공원 등 공원 多
• 만월산과 가까워서 가파른 언덕에 위치
• 본 물건 빨간 벽돌로 된 노후 주택, 주변에 노후 주택 많음

 

6. 실거래가 정보

매매: (21.5) 5000 2층 / (17.9) 6500 2층

전세: (20.4) 1900 4층

 

7. 모의 수익률 계산

• 매매사업자 기준으로 계산
• 70% 대출, 금리 4% 기준
• 감정가 50%로 낙찰받았다는 가정 (현재는 감정가 70%에 진행 중이므로 1~2차례 더 유찰될 필요가 있어 보임)
• 올수리 후 시세보다 저렴하게 매도하여 경쟁력 높이기 전략

 

1) 단기 매도 시 (6개월)

2) 월세 4년 임대 후 매도 시 (48개월)

 

 

8. 경매결과