[완료] 2022 타경 9059, 인천광역시 서구 가좌동

 

1. 세입자 유무

세입자 있음 (대항력 없음)

 

2. 권리분석

2015-07-09 근저당 (새마을금고)

2015-07-09 소유권 (코리아신탁)

2015-09-16 전입신고 (대항력 발생: 2015-09-17 0시)

2022-07-18 임의경매 (새마을금고)

 

3. 세입자 배당여부

세입자의 대항력 성립일시는 말소기준인 근저당보다 느리므로 대항력이 없는 것으로 보임.

세입자의 보증금 금액을 알 수 없으므로, 소액임차인에 해당되는지 여부 모름. 어쨌든 낙찰자가 인수하는 금액은 없음.

 

4. 선순위 임차인 주의할 것

없는 것으로 보임

 

5. 입지 및 물건분석

• 가재울역(인천 2호선) 도보 8분
• 가좌초, 가림초, 가정여중, 제물포중, 가좌고, 가림고 등 주변에 학교 많음
• 초등학교와 중고등학교 모두 도보 10분 이내
• 가좌근린공원, 가좌이음숲 등 녹지 많음
• 바로 옆, 인천가좌두산위브트레지움아파트 (1757세대)
• 길 건너편에 아파트 단지 굉장히 많음
• 가재울역 반대쪽으로 주안산업단지, 대학교 캠퍼스
• 본물건은 빨간벽돌건물의 노후된 건물
• 비교적 폭이 넓은 골목길이라 주변 분위기 밝음
• 큰 길가와 가까움, 길가로 나가면 대단지 새아파트 있음
• 오래된 주택이 밀집되어 있어서 발전가능성 있어보임

 

6. 실거래가 정보

매매: (21.3) 6500 3층 / (21.3) 6000 2층

전세: (15.6) 2500 4층

 

7. 모의 수익률 계산

• 매매사업자 기준으로 계산
• 낙찰가의 70% 대출, 금리 4%로 계산
• 감정가 50%에 낙찰받았다는 가정으로 계산함, 현재 감정가 49%에 진행중이므로 최저가로 낙찰 받아야 함.
• 올수리 후, 시세보다 저렴하게 매도하여 경쟁력 높이기 전략

 

1) 6개월 단기 매도 (5500만 원에 매도)

2) 월세 4년 임대 후 매도 (월세 500/30, 5500만 원에 매도)

 

 

8. 경매결과