[완료] 2019 타경 502114, 인천광역시 중구 율목동

 

1. 세입자 유무

세입자 있음 (좀 복잡해 보임)

 

2. 권리분석

2013-07-08 근저당 (한국자산관리공사)

2015-07-23 전입신고 (이XX)

2018-03-27 전입신고 (정XX)

2018-06-29 압류 (국-인천세무서)

 

3. 세입자 배당여부

공부와 현황 불일치로 조사 필요해 보임. 우선은 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 보임.

 

4. 선순위 임차인 주의할 것

인천세무서의 압류가 있는 것으로 보여 조세채권 법정기일 주의해야 할 것으로 보임.

무엇보다도 법정지상권과 별도등기의 특수물권임! 주의해야 함!

(어려워보이지만... 공부하려고 남겨 둠)

 

5. 입지 및 물건분석 

생략

 

6. 실거래가 정보

매매: (20.3) 6000

전세: (20.4) 1700

월세: (17.4) 300/20

 

7. 모의 수익률 계산

• 매매사업자 기준으로 계산
• 낙찰가의 70% 대출, 금리 4%로 계산
• 감정가 40%에 낙찰받았다는 가정으로 계산함, 현재 감정가 49%에 진행중이므로 1차례 더 유찰되어야 함.
• 올수리 후, 시세보다 저렴하게 매도하여 경쟁력 높이기 전략

 

1) 6개월 단기 매도 (4500만 원에 매도)

2) 월세 4년 임대 후 매도 (월세 500/20, 4500만 원에 매도)

 

8. 경매결과