[완료] 2022 타경 4528, 인천광역시 계양구 작전동

 

1. 세입자 유무

세입자 없음

 

2. 권리분석

2018-11-29 근저당 (신한은행) 

2021-05-07 근저당 (펜타엔피엘렙대부)

2022-03-14 근저당질권 (전XX)

 

3. 세입자 배당여부

해당사항 없음

 

4. 선순위 임차인 주의할 것

해당사항 없음

 

5. 입지 및 물건분석

• 경인교대입구역, 작전역 중간에 위치, 각각 도보 10분
• 작전초, 작전중, 작전고, 작전여고 도보 3~6분
• 부현초, 계산여중 도보 10분
• 주변에 학교, 공원, 시장 등이 있어서 주거환경 괜찮아 보임
• 주변 아파트 단지 있음, 아파트와 빌라 혼재 지역
• 경인고속도로와 인접하여 서울로의 접근성 좋음
• 계산전통시장과 도보 9분
• 본 물건은 넓은 골목길 입구에 있어서 양옆으로 밝음
• 건물 바로 옆 자동차 공업소가 있어서 시끄러울 것으로 예상
• 노후된 저층아파트와 빌라가 모여있음
• 큰 길가로 나오면 고층 아파트 많이 보임

 

6. 실거래가정보

매매(18.10) 8700 4층

전세 (12.7) 5000 4층

 

7. 모의수익률 계산

• 매매사업자 기준으로 계산
• 낙찰가의 70% 대출, 금리 4%로 계산
• 감정가 40%로 낙찰받았다는 가정으로 계산함, 현재는 감정가 49%에 진행중이므로, 한 번 더 유찰될 필요가 있어보임.
• 올수리 후, 시세보다 저렴하게 매도하여 경쟁력 높이기 전략. 

 

1) 6개월 단기 매도 (7천만 원에 매도)

2) 월세 4년 임대 후 매도 (월세 500/30, 7천만 원에 매도)

 

 

8. 경매결과

 

(나는 5000만 원 이하로 낙찰가 가정하여 수익률을 계산했는데, 실제로는 7700만 원에 낙찰되었음)