[완료된 물건 복기] 2022 타경 9059, 인천광역시 서구 가좌동

 

1. 세입자 유무

세입자 있음

 

2. 권리분석

2015-07-09 근저당 (새마을금고) - 소멸기준

2015-07-09 소유권 (코리아신탁) - 이전

2022-07-18 임의경매 (새마을금고) - 소멸

 

3. 세입자 배당여부

세입자 있으나 대항력이 없으므로 깨끗한 물건으로 보임. 

 

4. 선순위 임차인 주의할 것

없음

 

5. 입지 및 물건문석

• 가좌초, 가림초 등 도보 5~8분 사이에 초등학교 위치
• 제물포중, 가정여중, 동인천여중, 가좌고, 가림고 등 근처에 학교 다수 존재함
• 인천 2호선 '가재울역' 도보 8분
• 가좌 이음숲 (대형 공원) 바로 옆, 가좌공원, 가좌근린공원, 어린이공원 등 공원 많음
• 대형 아파트 단지 (인천가좌 두산위브 트레지움 1757세대, 가재울역 트루엘 에코시티 아파트 1218세대)
• 본 물건이 위치한 곳은 노후된 다세대, 다가구 밀집 지역 
• 길 건너에는 새 아파트 단지가 있으므로 발전 가능성 있어 보임
• 본 물건 바로 앞에 공원과 유치원 등이 있으므로 살기에는 괜찮아 보임

 

6. 실거래가 정보

매매: 6500 (21.3)

전세: 2500 (15.6)

월세: 정보 없음

 

* 근처의 비슷한 컨디션의 빌라 실거래가 확인

매매: 비슷함

전세: 5000 (20.10)

월세: 500/30 (20.8)

 

7. 모의 수익률 계산

• 매매사업자 기준으로 계산
• 낙찰가 70% 대출, 금리 6%로 계산
• 수리비용 500만 원 투자하여 경쟁력을 높이기 전략

 

* 실제로 낙찰된 가격으로 수익률 계산 (감정가 68%에 낙찰됨)

1) 6개월 단기 매도 (6000만 원에 매도) - 수익률 마이너스가 나옴

2) 월세 4년 임대 후 매도 (월세 500/40, 6000만 원에 매도)

 

* 감정가 50%에 낙찰받았다는 가정

1) 6개월 단기 매도 (6000만 원에 매도)

2) 월세 4년 임대 후 매도 (월세 500/40, 6000만 원에 매도)

 

8. 경매결과