[완료된 물건 복기] 2021 타경 19622, 인천광역시 미추홀구 용현동

 

1. 세입자 유무

세입자 있음

 

2. 권리분석

2020-12-10 근저당 (인천원예농업협동조합) - 소멸기준

2021-08-19 압류 (상록구청장) - 소멸

2021-11-02 압류 (국민건강보험공단) - 소멸

2021-12-28 임의경매 (인천원예농업협동조합) - 소멸

2022-07-01 압류 (안산시) - 소멸

 

3. 세입자 배당여부

세입자 있으나 대항력은 없음, 경매기입등기이후 전입되었으므로 확인 필요

 

4. 그 외에 주의할 것

세금 체납이 있는 것으로 보이니 확인 필요, 세입자 확정일자가 전입일보다 빠르므로 가족전입여부 확인 필요

 

5. 입지 및 물건분석

• 수봉공원 바로 옆, 독정이 삼거리 쪽에 위치함
• 용정초 도보 7분 거리
• 1호선 '제물포역' 도보 20분, 인천2호선 '인하대역' 도보 20분 (역세권이라고 보기는 힘들지만 교통이 불편한 곳은 아님)
• 용현시장 도보 4분 거리
• 본 물건은 좁은 골목 계단으로 내려가야 함, 차량 진입 아예 불가능
• 노후된 다가구 주택, 다세대 주택 밀집지역이지만 주변에 새 건물이 많이 보이는 것으로 보아 발전 가능성 있어보임

 

6. 실거래가 정보

매매: 5900 (21.3)

전세: 2000 (17.1)

월세: 정보 없음

 

* 근처 비슷한 컨디션의 빌라 실거래가 확인

매매: 6000 (21.9)

전세: 2000 (16.7)

월세: 300/25 (20.11)

 

7. 모의 수익률 계산

• 매매사업자 기준으로 계산
• 낙찰가 70% 대출, 금리 6%로 계산
• 수리비용 500만 원 투자하여 경쟁력을 높이기 전략

 

* 실제로 낙찰된 가격으로 수익률 계산 (감정가 55%에 낙찰됨)

1) 6개월 단기 매도 (6000만 원에 매도)

2) 월세 4년 임대 후 매도 (월세 500/30, 6000만 원에 매도)

 

8. 경매결과