[진행중] 2022 타경 535855, 인천광역시 중구 율목동

 

1. 세입자 유무

세입자 없음

 

2. 권리분석

2021-07-01 근저당 (주식회사신우캐피탈대부) - 말소기준

2022-05-18 가압류 (현대캐피탈) - 말소

2022-07-18 가압류 (비엔케이캐피탈) -말소

2022-10-24 가압류 (주식회사리드코프) -말소

 

3. 세입자 배당여부

세입자 없음

 

4. 선순위 임차인 주의할 것

없음

 

5. 입지 및 물건분석

• 신흥초, 창영초 도보 10~15분 거리에 있음 (통학로가 안전하지는 않아 보임)
• 송도중, 광성중 / 인천정보과학고, 인천여상, 광성고, 인천산업정보고, 영화국제관광고 등 다수의 학교 있음 (학군 선호 지역은 아님)
• 율목 어린이 공원, 율목 도서관이 도보 5분 거리에 있음
• 1호선 동인천역과 도원역의 사이에 위치, 수인분당선 신포역도 있음. 3개의 역 모두 도보 15~20분이라 역세권이라고 볼 수는 없으나 얼마든지 이용할 수 있는 거리임
• 신포국제시장과의 접근성 좋음
• 본 물건은 차량통행이 불가한 좁은 골목에 위치해 있음
• 전체 4세대로, 각 층별 1세대씩 구성되어 있는 것으로 보임

 

6. 실거래가 정보

매매: (14. 5) 5000 - 2층

전세, 월세: 정보 없음

 

* 주변의 비슷한 평수의 빌라의 실거래가 확인

21년 이후의 매매가: 3200~9500까지

20년 이후의 전세가: 1600~500까지

 

7. 모의 수익률 계산

• 매매사업자 기준으로 계산
• 낙찰가의 70% 대출, 금리 4%로 계산
• 현재 최저가 5390만 원은 너무 높은 것으로 보임, 몇 차례 더 유찰되어 3000만 원 초반으로 낙찰받았다는 가정으로 계산함
• 수리비용 500만 원 투자하여 경쟁력을 높이는 전략!

 

1) 6개월 단기 매도 (4500만 원에 매도)

2) 월세 4년 임대 후 매도 (월세 300/20, 4500만 원에 매도)

 

8. 경매결과