[완료된 물건 복기] 2022 타경 503803, 인천광역시 남동구 구월동

 

1. 세입자 유무

세입자 있음

 

2. 권리분석

2020-01-10 근저당(농협은행) - 소멸 기준

2022-02-14 임의경매(농협은행) - 소멸

 

3. 세입자 배당여부

세입자 있으나 전입신고가 소멸기준보다 느리므로 대항력 없음. 하지만 최우선 변제를 받을 수 있는 소액임차인에 속하므로 보증금 1900만 원 전액 배당되어 소멸 예정.

 

4. 그 외에 주의할 것

없음

 

5. 입지 및 물건문석

• 인천 2호선 모래내시장역 도보 8분
• 구월초 도보 10분, 신월초 도보 10분, 정각초중 도보 15분
• 모래내시장과 인천곱창골목인근
• 주변 대단지 아파트: 롯데캐슬골드2단지(3384세대), 구월힐스테이트 1단지(5076세대)
• 인천시청역과 2개 역 거리 (인천 중심부로의 이동 용이함

 

6. 실거래가 정보

매매: 5000 (21.10)

전세: 5000 (22.5)

월세: 정보 없음, 근처 비슷한 컨디션의 빌라 315/30, 400/23 

 

7. 모의 수익률 계산

• 매매사업자 기준으로 계산
• 낙찰가 70% 대출, 금리 6%로 계산
• 수리비용 300만 원 투자하여 경쟁력을 높이기 전략

 

* 실제로 낙찰된 가격으로 수익률 계산 (감정가 56%에 낙찰됨)

1) 6개월 단기 매도 (5000만 원에 매도)

2) 월세 4년 임대 후 매도 (월세 500/30, 5000만 원에 매도)

 

8. 경매결과