인천 부동산 투자 전망 공부하기 (유튜브 5분임장)

부동산 공부 시작한 지 2주 차, 너무 재미있다! 

어느 지역부터 공부를 할까 하다가 초보들은 자기가 살고 있는 지역, 잘 알고 있는 지역부터 공부를 시작하라는 조언을 들었다. 현재 살고 있는 제주는 이사 온 지 2년도 안되었기에 잘 안다고 할 수가 없다. 그래서 태어나고 자라 30여 년을 살아온 인천부터 공부를 시작하기도 했다.

 

 

인천은 전국에서 집값이 제일 싸기로 유명한 지역! 그렇다면 기회가 있지 않을까?

때마침 빠숑 김학렬 소장님의 책 <인천 부동산의 미래>까지 출간되었다. 인천 지역에 대한 공부를 제대로 해보라는 운명처럼 느껴진다.

 

그런데 막상 잘 알고 있다고 생각했던 '인천'이라는 지역을 분석해보려니 무엇부터 해야할 지 감이 잡히지 않았다. '어느 동네는 살기 좋고, 어느 동네는 낙후되었고, 어느 동네는 교통이 편하다' 정도만 나열할 수 있을 정도.

인천 지역 공부를 어떻게 하는 것인지 감을 잡기 위해서 유튜브를 뒤져보았고, 비교적 인천 지역을 이해하기 쉽게 설명해주는 꿀 같은 채널을 알게 되었다!

 

바로 <5분 임장>이라는 채널이다. 부동산 초보들도 이해하기 쉽게 설명을 해주시니 부동산 공부 초보라면 추천!!

그럼 오늘의 영상을 보고 간단하게 정리해보고자 한다.

 

*지금부터의 내용은 유튜브 채널 <5분 임장>을 듣고 발췌하여 정리한 내용임을 밝힙니다.

 

 

 

인천 부동산의 현주소

 

인천 부동산의 현재 상황을 한마디로 정리하자면?

2025년까지 공급량이 계속 많다. 즉, 수요량 대비 과공급이 예상된다.

하지만 구 별로 차이가 있다. 구 별로 자세히 알아보도록 하자.

 

 

연수구 (신도시)

연수구, 특히 송도 신도시는 2025년까지 입주 물량이 쭉 많다. 연수구 평균 수요는 2000명 대인데, 약 17000세대가 공급 예정이므로 어느 정도의 조정은 피할 수 없는 것으로 보인다.

그러나 예전부터 학군이 좋은 곳으로 유명한 옥련동, 동춘동 지역의 재건축 등이 기대가 되는 분위기라서 저층 아파트는 기해해 볼 만하다는 분석(물론 엄청나진 않을 것으로 예상)된다.

 

서구 (신도시)

서구, 특히 검단도 2025년까지 입주 물량이 많다. 서구 평균 수요는 3000명 대인데, 입주 예상 물량은 약 4만 세대이다. 압도적으로 공급이 많은 것을 확인할 수 있다.

검단 주변 지역인 청라, 루원, 계양, 김포, 일산 등이 이 영향을 받을 것으로 예상된다. 서구 자체에서 공급을 모두 흡수하지 못하기 때문에 주변 도시에도 영향을 주는 것이다.

 

부평구 (구도심)

부평구는 2022~2023년은 공급이 많고, 2024년부터 평년 수준으로 돌아온다. 약 2만 세대가 공급될 예정이라 공급량이 많은 것으로 보이지만 부평구는 신도시와 다르다.

구도심 중 수요가 탄탄하기로 유명한 지역이기 때문이다. 새롭게 아파트를 지을 땅이 부족하여 재개발과 재건축이 공급의 대부분이다.

부평구는 기존의 탄탄한 구도심 실수요와 더불어 재개발&재건축으로 인한 인프라 개선의 효과가 나타나는 지역이다. 그러므로 조정의 폭이 연수구나 서구보다는 적을 것으로 예상된다.

 

중구 (신도시)

중구, 특히 영종도도 2025년까지 입주물량이 많다. 연간 수요 약 750명인데, 1만 세대가 공급 예정이다.

 

계양구

인천의 다른 지역에 비해 공급이 없다. 2024년에만 약간 있을 예정 (약 3400세대). 연산 수요가 1400명이므로 상대적으로 다른 인천 지역보다 조정폭이 크지 않을 것으로 예상된다.

 

미추홀구

미추홀구의 공급량은 2025년까지 쭉 많다. 수요가 2000명, 공급량이 20000세대. 수요 대비 공급량이 과하게 많다고 볼 수 있다. 특히 주안동과 학익동에 몰려있다. 하지만 미추홀구도 탄탄한 구도심 지역으로 재정비사업으로 생기는 공급이다. 재정비사업으로 인한 인프라 개선이 기대되므로 눈여겨볼 만하다.

 

남동구

인천 지역에서 보기 드물게 공급이 2025년까지 전무하다. 약 1000세대 공급 예정. 논현동과 간석동 등 좋은 입지에 들어오는 공급이므로 실수요자들은 주목할 만하다. 하지만 남동구는 미추홀구와 가까우므로 미추홀구의 공급의 영향을 받을 수 있다.

 

동구

동구는 2022년을 제외하면 공급이 없다. 동구의 연간 수요량은 약 300세대, 공급은 약 2500 세대. 동인천역 파크푸르지오다. 동구 내 가장 선호하는 입지이자 대단지 브랜드라서 파급력이 상당한 것으로 보인다. 

동구는 워낙 집값이 저렴한 지역이라 투자 수요에 따라 가격이 들썩거리는 곳이다. 집값이 워낙 저렴한 곳이라 투자 메리트도 있지만, 수요 자체도 워낙 적은 곳이니 주의가 필요하다.

 

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인천에 오래 살았기 때문에 그 지역의 특징을 대충 알고 있다. 하지만 이렇게 공급과 수요의 관계로 생각해 본 적은 단 한 번도 없다. 부동산 공부의 기본은 공급과 수요를 파악하는 것임을 배웠으니, 이것을 토대로 다른 지역들도 공부를 해보아야겠다 :)

 

유튜브 채널 <5분 임장> 선생님, 감사합니다😊❤️